房地产投资避坑（一）
第一节
■ 商品房不是实现财务自由最好的投资工具，但一定是很多投资者最喜欢的投资工具。
秦始皇的“阿房宫”
比尔盖茨的“世外桃源 2.0”
■ 据说这套豪宅占地 66000 平方英亩，大概有几十个足球场那么大。光建就建了 7 年，花了 1 亿美元。
■ 比尔盖茨的豪宅还能创收呢，参观一次就需要 3.5 万美元。同学们实现财务自由以后可以去参观一下。
为什么人们对房地产那么情有独钟呢？
■ 因为当一个人没有钱的时候，他需要一套房子用来居住；当一个人有钱的时候，他需要一套豪宅用来显摆；当一个人很有钱的时候，他需要一些房地产用来投资。
■ 我们可以看到房地产是集多种功能于一身的东西。既然房子那么招人喜爱，它自然应该成为我们的核心投资工具，为我们实现财务自由做出贡献。
不过房地产虽然能让人实现财务自由，却也能让人倾家荡产。
■ 关键看投资者有没有掌握投资房地产的技能。因房地产倾家荡产的大有人在。在美国次贷危机中，有将近 300 万家庭失去了房子。可以说这 300 万家庭因房子倾家荡产，只是他们都是路人甲，没有人知道他们是谁。
■ 杨受成因房地产倾家荡产，然后又奋发图强，王者归来的的励志故事
■ 同一处房地产，而且是非常好的房地产，为什么李嘉诚要卖出而杨受成要买进呢？很显然两人对房地产价值的判断是不同的。
■ 李嘉诚要卖掉房地产，是因为当时那套房地产已经是“耗钱资产”，已经没有投资价值，仅有投机价值。
而当时的杨受成并不知道“耗钱资产”与“生钱资产”的区别。所以就做出了错误的决定。
■ 我们由此也可以得出来一个道理，那就是千万别接手李嘉诚的房地产，不然会很惨的。关于房地产投资，封老师有个“房地产首富指标”。这个指标反映的是房地产首富大规模买卖房地产的行为。
■ “房地产首富指标”的用法是在你没有百分之百把握的前提下，你的房地产投资行为最好和房地产首富的行为保持一致。当房地产首富大规模卖房子的时候，你最好也跟着卖。即使你不卖，你也一定不要买。
■ 总之就是在进行房地产投资的时候别和房地产首富对着干。当然如果你有百分之百的把握认为自己是对的时候，也可以按自己的判断去做。
第二节
■ 考虑到大部分同学都还没有实现财务自由，而在实现财务自由之前就去投资海外房地产的可能性是极低的。从可操作性的角度出发，除了同学们以上学习的 REITs 投资，这里我们只讲中国的商品房投资方法。
一、房地产是什么？
■ 从生活的角度每个人都清楚房地产是什么，我们就不多说了。从投资的角度来说，房地产就是财富再分配的工具。
■ 那些没有掌握房地产投资技能人的钱，通过房地产转移给那些掌握了房地产投资技能的人和政府。
■ 掌握了房地产投资技能的人，会获得净租金收入和价格增值收益。政府会获得税收。
二、房地产有哪些种类？
按照房地产的使用功能至少可以分成以下几类：
1、住宅
2、商铺
3、购物广场
4、写字楼
5、酒店
6、工业地产
■ 每一种类型的房产都具有不同的特点，它们的投资风险是不一样的，对投资者的技能要求也不同。
■ 在所有类型的房地产中，住宅相对是最容易变现的，交易税费相对是最少的，贷款利率相对是最低的，贷款期限相对是最长的，所以投资风险也相对是最小的。
■ 我们这里说的住宅指的就是商品房。在中国商品房主要指的就是有产权的住宅。
■ 从实现财务自由的角度来说，我们只要投资住宅就可以了。我们只要掌握好与住宅相关的投资技能就足够了。至于其他类型的房地产就留给富豪们和其他投资者吧。
三、住宅有哪些种类？
住宅至少可以分成以下几类：
1、普通住宅
■ 产权为 70 年，面积小于 140 平。市场上需求最大的就是这类房地产。
2、公寓
■ 公寓可以分为住宅公寓和商业公寓。住宅公寓的产权为 70 年，贷款、税费、落户、上学和普通住宅都没有什么区别。我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类。
■ 商业公寓产权一般为 40 或 50 年。贷款和税费成本均高于普通住宅，且不能落户，上学。商业公寓虽然可以居住，但是不属于住宅。
3、联排别墅
■ 产权为 70 年，是介于普通住宅与独栋别墅之间的一种别墅。可以看作经济适用型别墅。是为买不起独栋别墅但又想住别墅的人准备的。
■ 就像是奔驰 E 级，专为那些买不起 S 级又看不上 C 级的人准备的。
4、独栋别墅
■ 产权为 70 年，住宅中的最高级别。人生赢家的选择。
从投资的角度考虑，普通住宅和其他几种类型的住宅相比：
1、是最容易出租和出售的；
2、交易和持有税费是最低的；
3、贷款比例是最高的；
4、贷款利率是最低的。
■ 综合来看，普通住宅的投资风险在住宅中相对是最小的。所以，我们只选择普通住宅作为我们实现财务自由的投资工具。
第三节
四、房产投资的特点：
1、投资金额较大
■ 一线城市一般需要准备 100 万人民币的首付款。二三线城市一般需要准备 30 万的首付款。现金不足的同学可以先从 REITs 开始，也可以先从股票开始。
■ REITs 和股票对投资金额的要求是很低的。封老师自己也是先从股票和公司两个投资门槛较低的工具开始的。
2、税费成本较高
■ 在买入房产、持有房产、卖出房产时都会涉及到较高的税费。在中国，目前买房时所付的税费为买入价的 2%-5%，实际税费大概为买入价的 5%-25%。因为楼市比较热的时候，卖家会把税费转嫁给买家。
■ 持有房产期间所付的税费大概为租金的 5%-15%。卖房时所付的税费大概为卖出价的 2%-20%，目前实际税费大概为卖出价的 1%-2%，因为卖家会把税费转嫁给买家。
■ 这种情况会因房地产市场的变化而变化，在房地产市场下跌的时候，卖方就很难再把税费转嫁到买方头上了。
■ 其实房地产交易的税费成本在海外也很高。在美国，买房时所付的税费大概是：不贷款约为购买价的 1%—3%，贷款约为购买价的 2%—4%；持有房产期间所付的税费大概为租金的 40%-50%；卖房时所付的税费大概为卖出价的 20%-25%。
■ 在香港，买房时所付的税费大概是购买价的 32%-35%；持有房产期间所付的税费大概为租金的20%-30%；卖房时所付的税费大概为卖出价的 1%-2%。
■ 由于税费成本较高，房地产一旦买入，就意味着已经亏损 20%左右了。
■ 所以在我们投资房地产之前一定要问一问自己：这是好价格吗？我打算长期持有吗？如果答案是否定的，最好不要投资。
■ 当然如果有同学嫌房地产投资的税费成本太高，也可以投资 REITs。
■ 中国人投资美国的 REITs 租金分红只扣 10%的税，卖出 REITs 获得资本利得不扣税。中国人投资美国 REITs 的税率比美国人要低很多。
■ 中国人投资中国香港的 REITs，租金分红和资本利得都是不收税的。同样是投资房产，换一种方式，成本就会低很多。
3、投资期限长
■ 由于税费成本高，房价要上涨 20%以上才能达到盈亏平衡。
■ 在高税费成本之下，唯有低频交易，长期持有才是明智的选择。如果不打算持有房产 10 年以上，就不要进行房地产投资。
4、融资能力强
■ 房地产可以按揭贷款，普通住宅一般可以贷到房产评估金额的 70%-80%，期限一般在 20-30 年。
■ 这是股票、公司、债券、基金等其他投资工具没有的优势。房地产这个特有的优势如果使用好了，可以提高投资回报率。
5、交易流程复杂
■ 房地产投资涉及的环节相对较多，也比较复杂。一个人很难完成所有的工作。从购买房子到出租，再到
后期出售，我们都需要他人的协助。无论买房还是卖房的过程一般都需要几个月的时间。
■ 如果嫌直接投资房地产比较麻烦的同学，就不要直接投资房地产。可以选择投资 REITs。
